Modalidades, requisitos y el atajo de los Revisores Urbanos para obtener tu licencia de edificación sin que la obra se paralice.
Construir sin licencia es uno de los errores más caros que puede cometer un propietario: expone la inversión a multas, paralizaciones e incluso órdenes de demolición. La buena noticia es que el proceso es predecible si sabes qué modalidad aplica a tu proyecto. Esta guía resume el camino para edificios multifamiliares en Lima Norte.
Las modalidades de licencia (Ley 29090)
La Ley 29090 define cuatro modalidades según la complejidad del proyecto. La mayoría de los edificios multifamiliares de Lima Norte caen en la Modalidad B o C:
- Modalidad A: aprobación automática (viviendas unifamiliares pequeñas, ampliaciones menores).
- Modalidad B: vivienda multifamiliar de menor escala; revisión municipal.
- Modalidad C: edificios multifamiliares y de mayor escala; revisión por comisión técnica o Revisores Urbanos.
- Modalidad D: proyectos de gran envergadura y usos especiales.
Requisitos básicos del expediente
- Formulario Único de Edificación (FUE) firmado.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente.
- Planos de arquitectura, estructuras e instalaciones firmados por profesionales colegiados.
- Memoria descriptiva y especificaciones técnicas.
- Estudio de mecánica de suelos.
- Documentación que acredite la propiedad del predio.
El atajo legal: Revisores Urbanos
Algunas municipalidades del Cono Norte tardan hasta 90 días en emitir un dictamen. La alternativa es tramitar la licencia mediante Revisores Urbanos colegiados: profesionales acreditados que revisan el proyecto de forma externa y obligan a la municipalidad a expedir la licencia en un plazo máximo de 15 días hábiles, eliminando la discrecionalidad del comité.
Cuándo conviene
Si tu cronograma depende de un crédito puente o de una preventa, el ahorro de tiempo de los Revisores Urbanos suele compensar de sobra su costo.
Tiempos de trámite por municipalidad (referencial)
| Municipalidad | Tiempo estimado |
|---|---|
| Carabayllo | 30 a 45 días |
| Puente Piedra | 30 a 45 días |
| Comas | 45 a 60 días |
| Los Olivos | 45 a 60 días |
| San Martín de Porres | 60 a 90 días |
Antes de demoler
Si vas a construir desde cero sobre una vivienda antigua, necesitas además la Licencia de Demolición. Demoler sin ella puede frenar todo el proyecto.
En VL Arquitectos elaboramos el expediente técnico y gestionamos la licencia de principio a fin, incluyendo la vía de Revisores Urbanos cuando conviene acelerar los plazos.