La respuesta está en los parámetros urbanísticos de tu terreno. Te explicamos qué mirar y cómo se hace un estudio de cabida.
Es la primera pregunta de todo propietario que piensa construir: ¿cuántos pisos y cuántos departamentos caben en mi terreno? La respuesta no depende solo del tamaño del lote, sino de las reglas que la municipalidad fija para ese predio. A ese cálculo se le llama estudio de cabida.
Qué son los parámetros urbanísticos
Son las reglas de construcción de tu terreno: qué usos se permiten, cuántos pisos puedes levantar, cuánto del lote debes dejar libre y cuántos estacionamientos exige el proyecto. Figuran en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios que emite la municipalidad de tu distrito para cada predio.
Cada terreno es distinto
Dos lotes del mismo distrito pueden tener parámetros diferentes. Trabaja siempre con el certificado de tu predio, no con el de un vecino.
Zonificación y altura máxima
La zonificación indica qué se puede construir en tu terreno (por ejemplo, vivienda multifamiliar) y con qué densidad. La altura máxima dice cuántos pisos puedes levantar; a veces se expresa en metros y, en muchos distritos, depende del ancho de la calle o de si el lote da a un parque o avenida. Por ejemplo, un mismo distrito puede permitir 5 pisos en una calle y 7 frente a un parque o una avenida.
Área libre y retiros
El área libre es el porcentaje del lote que no se puede techar (patios y pozos de luz). Los retiros son la distancia que debes dejar libre desde el límite de propiedad. Ambos reducen el área techada de cada piso y, por lo tanto, el número de departamentos. El porcentaje y las distancias que aplican a tu lote figuran en el certificado.
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Estacionamientos
El certificado también indica cuántos estacionamientos exige el proyecto según el número de departamentos. Como suelen ubicarse en el primer piso, pueden limitar cuántas unidades caben en total. La exigencia cambia según el distrito y la zonificación.
Ejemplo con un terreno de 160 m²
Así se ordena el cálculo para un terreno de 160 m² (8 × 20 m). Las cifras son ilustrativas: los valores reales salen del certificado de tu predio.
| Dato | Ejemplo |
|---|---|
| Área del terreno | 160 m² (8 × 20 m) |
| Área libre exigida | 30% del lote |
| Área techada por piso | ≈ 112 m² |
| Altura máxima | 5 pisos |
| Área techada total | ≈ 560 m² |
Con esa área techada, el número de departamentos depende de las áreas mínimas por departamento que fija el distrito y de los estacionamientos que exige el certificado. Ese cálculo es el estudio de cabida.
Cómo pedir el certificado de parámetros
El certificado se solicita en la municipalidad del distrito donde está tu terreno; el costo y el plazo dependen de cada municipalidad. Tiene vigencia limitada, así que trabaja siempre con uno actualizado. Si no lo tienes, te orientamos para pedirlo.
Evaluación de cabida sin costo
En VL Arquitectos hacemos una evaluación de cabida sin costo: nos escribes por WhatsApp con los datos de tu terreno y en 48 a 72 horas te decimos cuántos pisos y departamentos caben. Si decides avanzar, el siguiente paso es el anteproyecto de tu edificio.